Rakennusrasite ja kiinteistöjen yhteisjärjestely

Ohje rakennusrasitteen ja yhteisjärjestelyn hakemiseksi

Rakennusrasitteet

  • Rakennusrasitteiden perustamisesta säädetään maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 158 ja 159 §:issä.Maankäyttö- ja rakennuslain 158 §:n mukaan tonttia tai rakennuspaikkana olevaa kiinteistöä varten voidaan perustaa toista kiinteistöä rasittava pysyvä oikeus rakennuksen tai rakennelman käyttämiseen tai niihin verrattavaan toimenpiteeseen (rakennusrasite).
  • Rakennusrasite voidaan perustaa pysyvänä tai erityisestä syystä määräaikai-sena, mikäli rasitteen perustaminen pysyvänä oikeutena ei ole tarkoituksen-mukaista. Määräaikainen rakennusrasite on voimassa määrättyyn päivään tai tapahtumaan saakka.
  • Rakennusrasitteen perustaminen edellyttää, että sillä edistetään tarkoituksenmukaista rakentamista tai kiinteistön käyttöä, rasite on tarpeellinen rasiteoikeuden haltijalle eikä siitä aiheudu huomattavaa haittaa rasitetulle kiinteistölle.
  • Maankäyttö- ja rakennuslain 159 §:ssä säädetään asemakaavan edellyttämän rasitteen perustamisesta.


Rasitteita voidaan perustaa myös kiinteistönmuodostamislain mukaisessa kiinteistötoimituksessa. Tällöin on kyse kiinteistörasitteista, jotka eivät kohdistu rakennukseen. Tämä ohje ei koske kiinteistörasitteita.

Rakennusrasitetyypeistä säädetään maankäyttö- ja rakennusasetuksen 80 §:ssä. Rakennusrasitteena voidaan perustaa seuraavat oikeudet:

  1. käyttää rasitetulla kiinteistöllä olevan rakennuksen tai tukimuurin perustusta rasiteoikeuden haltijan kiinteistölle rakennettavan rakennuksen tai tukimuurin perustamiseen sekä ulottaa rakennuksen tai tukimuurin perustus rasitetulle kiinteistölle (perustusrasite);
  2. käyttää rasitetulla kiinteistöllä olevaa rakennuksen seinää tai rakennetta välipohjan tai muun rakenteen tukemiseen tai muuhun vastaavaan tarkoitukseen sekä rakentaa niin, että rajalla olevilla rakennuksilla on yhteinen seinä (rakennerasite);
  3. sijoittaa kiinteistöä palvelevia johtoja ja näihin kuuluvia laitteita rasitetulla kiin-teistöllä olevaan rakennukseen sekä käyttää näihin tarvittavia tiloja (laiterasite);
  4. käyttää rasitetulla kiinteistöllä sijaitsevassa rakennuksessa olevaa kulkuväylää, väestönsuojaa tai autopaikkaa (käyttörasite);
  5. käyttää rasitetulla kiinteistöllä olevaa lämpökeskusta tai lämmönsiirtolaitetta taikka jätehuoltoa tai muuta yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevaa laitosta sekä näihin tarkoituksiin varattua tilaa (huoltorasite);
  6. käyttää rasitetulla kiinteistöllä sijaitsevassa rakennuksessa olevaa kiinteistöjen yhteiseksi tarkoitettua tilaa taikka muuta asumista, työntekoa tai kiinteistönhoitoa palvelevaa laitosta ja näihin tarkoituksiin varattua tilaa (yhteisrasite);
  7. tehdä ovi tai muu aukko rasitetun kiinteistön rajalla olevaan seinään tai jättää palomuuri rakentamatta (seinärasite);
  8. ulottaa rakennuksen katto tai lisäeristyksestä johtuva ulkoseinän osa rasitetun kiinteistön ulkopuolelle tai rakentaa katto siten, että vesi valuu rasitetulle kiinteistölle ja johdetaan sen kautta (sietorasite).

Luettelo rasitetyypeistä on tyhjentävä, muita rasitteita ei voida perustaa.

Kiinteistöjen yhteisjärjestely

Kiinteistöjen yhteisjärjestelystä säädetään maankäyttö- ja rakennuslain 164 §:ssä. Jos asemakaavan toteuttaminen vaatii usean kiinteistön yhteisiä järjestelyjä, voi yksikin kiinteistönomistaja tehdä aloitteen rakennusvalvonnalle yhteisjärjestelyn käynnistämiseksi. Yhteisjärjestelyn tulee sisältää järjestelysuunnitelma, jossa määrätään alueen tai tilan käytöstä, sen kuntoon saattamisesta ja ylläpidosta sekä järjestelystä aiheutuvien kustannusten jakoperusteista ja suorittamisesta.

Ellei yhteisjärjestelystä tehdä sopimusta, on muita järjestelyn osapuolia, kiinteistönomistajia ja –haltijoita kuultava ennen päätöksen tekemistä. Yhteisjärjestelyn asiakirjoihin soveltuu myös, mitä alempana on ohjeistettu rakennusrasitteen perustamiseen vaadittavista asiakirjoista.

Kiinteistöjen yhteisjärjestelystä päättää ympäristölautakunta.

Rakennusrasitteen perustaminen

Rakennusrasitteen perustaminen edellyttää, että asianomaisten tonttien tai rakennuspaikkojen omistajat sopivat kirjallisella rasitesopimuksella rasitteen perustamisesta. Rakennusrasite perustetaan hakemuksesta. Hakemus osoitetaan Kotkan kaupungin rakennuslakimiehelle ja jätetään Kotkan rakennusvalvontavirastoon, osoite Kustaankatu 2, 48100 Kotka.

Jos oikeutettua ja/tai rasitettua tonttia hallitsevat vuokramiehet, on myös vuokramiesten allekirjoitettava rasitesopimus tai annettava erillisessä asiakirjassa hyväksyntänsä rakennusrasitteen perustamiselle.

Kaupungin omistamien tonttien vuokramiehet voivat sopia rasitteesta rasitesopimuksella. Tällöin kuitenkin kaupunki hakee rasitteen perustamista vuokramiesten sopimuksen perusteella. Jos kaupungin vuokramies pyytää rasitetta perustettavaksi, hänen on toimitettava Kotkan kaupungin kaupunkisuunnittelun toimistoon kirjallinen pyyntö siitä, että kaupunki hakee rasitteen, vuokramiesten välinen rasitesopimus, jäljennös vuokrasopimuksista sekä asemapiirros. Kaupunki hankkii muut tarvittavat asiakirjat. Kotkan kaupunkisuunnittelun osoite on PL 205, Kustaankatu 2, 48100 Kotka. Kaupunkisuunnittelu huolehtii rakennusrasitteen hakemisesta vuokramiehen kustannuksella.

Rakennusrasitteen perustamis-, muuttamis- ja asianomaisten sopimukseen perustuvan poistamispäätöksen tekee rakennuslakimies. Rakennuslakimiehenä toimii lakimies Elina Amnell-Holzhäuser puh. 040 643 0095, sähköposti muotoa etunimi.sukunimi@kotka.fi.

Rasitesopimus

  • Asianomaisten kiinteistönomistajien on sovittava rasitteen perustamisesta kirjallisesti ja kaikkien kiinteistönomistajien on allekirjoitettava sopimus.
  • Jos kiinteistö on vuokrattu maanvuokrasopimuksella, myös vuokralaisen tulee allekirjoittaa sopimus tai antaa hyväksyntänsä rakennusrasitteen perustamiselle erillisessä asiakirjassa.
  • Asianosaiset voivat myös valtuuttaa asiamiehen allekirjoittamaan sopimuksen yksilöidyllä valtakirjalla.
  • Rasitesopimukseen voidaan sisällyttää useita ja usean eri kiinteistön rasitteita, sekä rakennus- että kiinteistörasitteita. Koska kiinteistörasitteet perustetaan eri järjestyksessä, on viranomaisia varten silloin syytä varautua kahdella alkuperäisellä rasitesopimuksella, joista toinen tarvitaan rakennusrasitetta ja toinen mahdollista kiinteistörasitetta varten.
  • Rasitesopimukseen tulee liittää kartta- ja piirustusaineisto, josta käy ilmi, mistä rasitteesta on sovittu.
  • Mahdollisten myöhempien sopimusriitojen välttämiseksi rasitteista on syytä sopia mahdollisimman selvästi ja yksiselitteisesti.


Tämän ohjeen lopussa on malli kattorasitesopimuksesta
( pdf-tiedosto ).


Hakemus ja liitteet

1. Kirjallinen hakemus
- kaikkien kiinteistönomistajien ja kiinteistöä maanvuokrasopimuksen nojalla hallitsevien on allekirjoitettava hakemus, ellei valtuutusta rasitteen hakemiseen ole annettu jo rasitesopimuksessa tai erillisessä valtakirjassa. Mahdollinen valtakirja on liitettävä hakemukseen alkuperäisenä.

2. Rasitesopimus
- rasitesopimus on liitettävä mukaan alkuperäisenä

3. Kiinteistörekisterin otteet
- oikeutetusta ja rasitetusta tontista/tilasta

4. Tonttikartta tai virallinen karttaote
- oikeutetusta ja rasitetusta tontista/tilasta

5. Selvitys tonttien/tilojen omistus- ja hallintaoikeudesta
- lainhuutotodistukset, jäljennökset vuokrasopimuksista, jäljennös kauppakirjasta yms. Rakennusvalvonta saa tiedon myönnetyistä lainhuudoista viranomaisteitse. Jos rasitetun/oikeutetun tontin/tilan lainhuutotiedot ovat ajan tasalla, omistusoikeusselvitystä ei tarvitse esittää.

6. Asemapiirros
- asemapiirroksesta tulee ilmetä rasitteen sijainti rasitetulla kiinteistöllä

7. Mikäli rasitesopimuksen osapuolena olevan kiinteistön omistaa asunto-osakeyhtiö taikka muu yhteisö, hakemukseen on liitettävä kaupparekisteriote tai ote yhdistys- tai säätiörekisteristä. Rekisteriotteesta viranomainen tarkastaa, että rasitesopimuksen on allekirjoittanut siihen oikeutettu henkilö tai henkilöt.

8. Hakemukseen on lisäksi liitettävä asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen pöytäkirja tai sen ote, josta käy ilmi yhtiön hyväksyneen rasitesopimuksen itseään sitovaksi. Mikäli asunto-osakeyhtiö omistaa oikeutetun kiinteistön, selvitykseksi yhtiön hyväksynnästä riittää hallituksen kokouksen pöytäkirja tai sen ote. Muiden yhteisöjen ja säätiöiden rasitesopimusten hyväksymisestä tehtyjen päätösten lainmukaisuus tarkastetaan tapaus tapaukselta ao. säännösten perusteella.

9. Hakemuksessa ( tai rasitesopimuksessa ) tulee ilmoittaa kuka tai ketkä suorittavat rakennusrasitteen perustamisesta perittävän maksun. Mikäli maksajaa ei ole ilmoitettu, hakija on vastuussa maksun suorittamisesta.


Maksut

Rakennusrasitteen lunastus määräytyy kulloinkin voimassa olevan rakennusvalvontataksan mukaan. 01.06.2015 alkaen rakennusrasitteen perustaminen, muutta-minen tai poistaminen on hinnoiteltu seuraavasti:

  • väestönsuojarasite 400 €
  • muut rasitteet 230 €
  • kiinteistöjen yhteisjärjestely 600 €

Kun kaupunki on rasitteen hakijana ( molemmat tai oikeutettu tontti/tila kaupungin omistuksessa ), kaupunkisuunnittelu perii rasitteesta aiheutuvat lunastus- ja mahdolliset asiakirjakustannukset rasitetta pyytäneeltä vuokramieheltä.


Rakennusrasitteiden merkitys

  • Rakennusrasitteen perustamispäätöksen saatua lainvoiman ote rakennuslakimiehen pöytäkirjasta lähetetään kiinteistörekisterinpitäjälle, joka tekee rakennusrasitteen perustamisesta merkinnän kiinteistörekisteriin asianomaisten kiinteistöjen kohdalle.
  • Kiinteistörekisteriin merkitty rasite on voimassa, vaikka kiinteistö siirtyisi myöhemmin toiselle omistajalle.
  • Kiinteistöä käytettäessä rasitteen mukaisia oikeuksia ei saa loukata.
  • Rakennusrasitteen perustaminen saattaa olla edellytys rakennusluvan myöntämiselle.
  • Jos rasitetulle kiinteistölle myöhemmin haetaan rakennus- tai muuta lupaa, lupaviranomainen osaltaan varmistaa, että rakennettaessa tai muutoksia suunniteltaessa ja tehtäessä rasitteet otetaan huomioon.

Malli rakennusrasitteen perustamisesta

Malli rakennusrasitteen perustamisesta